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Karl Zaums

Makler und Sachverständiger

für Immobilienbewertung

 

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Immobilienbewertung - Ja!

Auf Fragen zu "Warum und Wie" - hier die Erklärungen!

Ganz egal wo sich das Vermarktungsobjekt befindet, ob es eine Immobilie in der Eifel ist oder in einer anderen Region, die Frage, ob eine Immobilienbewertung Sinn macht, wird sich so mancher Hausbesitzer stellen, der einen Immobilienverkauf beabsichtigt.

 

Nachfolgende Beispiele zu Sinn und Zweck sollen Ihnen die Entscheidung erleichtern.

 

Wann sind Wertgutachten für Immobilien sinnvoll?

  • bei Verkauf oder Kauf einer Immobilie
  • bei Erbregelungen oder Schenkungen
  • für steuerliche Zwecke
  • bei Bilanzierung von Immobilien
  • zur korrekten Versicherung von Immobilien
  • bei Scheidungsangelegenheiten
  • bei gerichtlichen Auseinandersetzungen

Vorgehensweise zur Wertermittlung?

  • Ortstermin mit Außen- und Innenbesichtigung der Immobilie
  • Fotodokumentation
  • Sichtprüfung der Bausubstanz
  • Stichpunktartige Beschreibung wesentlicher Merkmale, Grundstücksdaten und rechtlicher Gegebenheiten der Immobilie
  • Prüfung von Flächenangaben und Ermittlung von Bodenwerten
  • Begründung des Ermittlungsverfahrens (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren) und Ableitung des Verkehrswertes
  • Begründungen zu den für die Wertermittlung wesentlichen Einflussfaktoren
  • Berücksichtigung von Belastungen in Abteilung II des Grundbuches
  • Berücksichtigung von außergrundbuchlichen Belastungen
  • Pauschale Bewertung eventueller Baumängel, Bauschäden und Instandhaltungsstaus

Bedeutung des Wertgutachtens für Immobilienverkäufer:

Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte vorher genau ermitteln wie viel Geld er tatsächlich verlangen kann, denn wer unrealistische Vorstellungen hat, riskiert oft einen hohen Verlust.

Sind es nun 200.000 Euro oder ist das moderne Einfamilienhaus mit großem Garten in ruhiger Lage doch eher 250.000 Euro wert?

Unrealistische (zu hohe oder zu niedrige) Preisvorstellungen schaden in der Regel dem erzielbaren Preis. 

Der objektive Wert einer Immobilie stimmt längst nicht immer mit dem am Markt erzielbaren Preis überein. Er kann niedriger aber auch höher sein.

Startet man mit einem zu niedrigen Preis, kann man diesen nach Beginn der Verhandlungen nicht mehr nach oben korrigieren.

Wird ein überhöhter Preis angesetzt, schadet dies der Glaubwürdigkeit bei anschließenden Preisnachlässen und kann somit im Nachhinein ebenso zu einem nicht unerheblichen finanziellen Schaden führen.

Statistisch gesehen sinkt der beim Verkauf erzielte Preis bei zunächst überhöht angebotenen Immobilien mit zunehmender Vermarktungsdauer überproportional.

Kauinteressenten beobachten regelmäßig den Markt! Ein Objekt, das bereits viele Monate oder sogar vielleicht Jahre im Angebot steht, macht einen schlechten Eindruck. Hier ist etwas faul, lautet der Verdacht!

Am Ende könnte der Verkäufer in eine derart schlechte Verhandlungsposition geraten, dass er möglicherweise seine Immobilie deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert verkaufen wird und dies nur, weil ein überhöhter Preis angesetzt wurde und das Angebot schon zu lange am Markt war.

Ein Wertgutachten bringt nicht nur Klarheit über den objektiven Wert einer Immobilie, der Gutachter kann vielmehr auch eine auf Erfahrung basierende Aussage über den erzielbaren Preis der Immobilie machen.

Mit einem Wertgutachten vom Fachmann bekommt der Verkäufer eine realistische Einschätzung zum Wert seiner Immobilie.

Nicht nur die Immobilie selbst bestimmt den Preis - viele Faktoren spielen bei der Wertermittlung eine Rolle: Attraktivität des Standortes wie z.B. eine großräumige Lage (beliebte und attraktive Region) oder kleinräumige Lage (ruhiges, großflächiges Wohngebiet), die Infrastruktur des Wohnortes (medizinische Versorgung, schulisches Angebot, kulturelle- und sportliche Möglichkeiten, Angebot an Supermärkten und Fachmärkten usw.). Als wichtiger Punkt zählt auch die Verkehrsanbindung, die ebenfalls einen nicht unerheblichen Einfluss auf die „Gesamtattraktivität“ der Immobilie hat und somit schließlich auf den erzielbaren Preis.

Als Beispiel: Der Eigentümer eines individuell gestalteten Einfamilienhauses sieht die separate Sauna im Keller als besondere Wertsteigerung — der mögliche Kaufinteressent  jedoch empfindet eine Sauna eher als unnötig und diese sogar als eine Belastung, da er diese entfernen möchte.

Beim Haus selbst kommt es eher auf Fakten an als auf hübsche Details. Die hübsche Tapete ist gar nicht so wichtig, die wird vom Käufer meist ohnehin ersetzt. Wichtiger ist der Allgemeinzustand des Objektes selbst (Fenster, Dach, Fassade und vieles mehr). Ist die Heizungsanlage auf dem neuesten Stand oder muss ein veralteter Kessel bald ausgetauscht werden? Auch eine gedämmte Kellerdecke, ein dichtes, gut gedämmtes Dach, neue Rohrleitungen oder ein modernes Badezimmer sind wichtig und können den Immobilienwert überaus positiv beeinflussen.

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